Einleitung
Immobilie verschenken statt vererben
Warum die Schenkung meist günstiger ist als der Erbfall
Für Schenkungen und Erbschaften gelten dieselben Freibeträge und dieselben Steuersätze. Der Unterschied liegt in der Wiederholbarkeit. Nach § 14 ErbStG erneuert sich der Freibetrag alle zehn Jahre. Eine Immobilie lässt sich in Anteilen übertragen, etwa zunächst zur Hälfte und zehn Jahre später zur anderen Hälfte, sodass zwei volle Freibeträge greifen.
Dazu kommt der Zeitpunkt der Bewertung. Maßgeblich ist der Grundbesitzwert im Moment der Übertragung. Wer heute überträgt, friert den heutigen Wert ein. Steigt die Immobilie danach weiter, findet die Wertsteigerung außerhalb des steuerlichen Zugriffs statt.
Der Nießbrauch als Kernstück
Die häufigste Sorge bei einer Übertragung ist die Aufgabe der eigenen Sicherheit. Der Vorbehaltsnießbrauch löst das. Die Immobilie geht ins Eigentum der Kinder über, die Nutzung bleibt bei den Eltern. Sie wohnen weiter dort oder ziehen weiter die Mieten ein.
Steuerlich wirkt der Nießbrauch doppelt vorteilhaft. Sein Kapitalwert wird vom Wert der Zuwendung abgezogen, was die Bemessungsgrundlage teils erheblich senkt. Berechnet wird er aus dem Jahreswert der Nutzung multipliziert mit einem Vervielfältiger, der sich nach der statistischen Lebenserwartung des Nießbrauchers richtet und jährlich vom Bundesfinanzministerium veröffentlicht wird. Der Jahreswert ist nach § 16 BewG auf ein Achtzehneinhalbtel des Grundbesitzwerts gedeckelt.
Je jünger der Übertragende, desto höher der Vervielfältiger und desto größer der Abzug. Auch das spricht dafür, das Thema nicht bis ins hohe Alter zu schieben.
Rechenbeispiel
Ein Vater überträgt seiner Tochter ein vermietetes Zweifamilienhaus mit einem Grundbesitzwert von 600.000 €. Vorherige Zuwendungen gab es nicht.
Übertragung ohne Vorbehalt
Wert 600.000 €, abzüglich 10 % Bewertungsabschlag für die Vermietung zu Wohnzwecken nach § 13d ErbStG, ergibt 540.000 €. Nach Abzug des Freibetrags von 400.000 € bleiben 140.000 € steuerpflichtig. Bei 11 % in Steuerklasse I fällt Schenkungsteuer von 15.400 € an.
Übertragung mit Vorbehaltsnießbrauch
Der Vater behält sich den Nießbrauch vor, die Jahresnettomiete beträgt 24.000 €. Bei einem Vervielfältiger von rund 11 ergibt sich ein Kapitalwert des Nießbrauchs von etwa 264.000 €. Vom Wert nach Abschlag, also 540.000 €, verbleiben rund 276.000 €. Der Freibetrag deckt den Betrag vollständig ab, es fällt keine Schenkungsteuer an.
Kursiv setzen: Der Vervielfältiger hängt vom Alter und Geschlecht des Nießbrauchers ab und ist der jeweils aktuellen Tabelle zu entnehmen. Die Zahl im Beispiel ist eine Annahme zur Veranschaulichung.
Das Familienheim, und wo der Unterschied liegt
Bei der Übertragung des selbstgenutzten Familienheims an den Ehegatten greift § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG. Die Zuwendung ist zu Lebzeiten vollständig steuerfrei, ohne Größenbegrenzung, ohne Behaltensfrist und ohne Anrechnung auf den Freibetrag. Sie lässt sich sogar mehrfach nutzen. Das ist die stärkste Befreiung im gesamten Erbschaftsteuerrecht.
Bei der Übertragung an Kinder ist es umgekehrt. Die Befreiung für das Familienheim gilt dort nur beim Erwerb von Todes wegen und nur bis 200 Quadratmeter Wohnfläche. Eine Schenkung des Elternhauses an das Kind zu Lebzeiten ist nicht befreit, sie läuft ausschließlich über den Freibetrag von 400.000 €. Wer das verwechselt, verschenkt in der falschen Richtung.
Was noch zu bedenken ist
Grunderwerbsteuer
Bei Schenkungen fällt sie nach § 3 Nr. 2 GrEStG nicht an. Auch die Übertragung zwischen Ehegatten oder Verwandten in gerader Linie ist nach § 3 Nr. 4 und Nr. 6 GrEStG befreit. Zwischen Geschwistern gilt das nicht.
Pflichtteilsergänzung
Übergangene Angehörige können nach § 2325 BGB einen Ergänzungsanspruch geltend machen. Der Wert der Schenkung schmilzt pro Jahr um ein Zehntel ab und ist nach zehn Jahren vollständig außen vor. Bei Vorbehaltsnießbrauch beginnt diese Frist allerdings nach der Rechtsprechung häufig gar nicht zu laufen, weil der Schenker den Genuss behält. Wer sowohl Steuer als auch Pflichtteil im Blick hat, muss das gegeneinander abwägen.
Spekulationsfrist
Der Beschenkte tritt in die Rechtsstellung des Schenkers ein. Verkauft er später, zählt für die Zehnjahresfrist nach § 23 EStG der ursprüngliche Anschaffungszeitpunkt der Eltern. Bei lange gehaltenen Immobilien ist der Verkauf damit sofort steuerfrei möglich.
Absicherung im Vertrag
In den Übertragungsvertrag gehören Rückforderungsrechte für den Fall, dass das Kind vor den Eltern verstirbt, insolvent wird oder sich scheiden lässt. Ohne solche Klauseln kann die Immobilie in fremde Hände geraten.
Pflegefall und Sozialhilferegress
Wird der Schenker innerhalb von zehn Jahren nach der Übertragung sozialhilfebedürftig, kann der Träger die Schenkung nach § 528 BGB zurückfordern. Auch das spricht für frühe Übertragung.
Notar und Kosten
Jede Grundstücksübertragung ist beurkundungspflichtig nach § 311b BGB. Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Geschäftswert. Bei einer Immobilie von 600.000 € liegen sie in der Größenordnung von etwa 1 % des Werts, Nießbrauch und Rückforderungsrechte erhöhen den Geschäftswert und damit die Gebühr leicht. Gegenüber einer fünfstelligen Steuerersparnis ist das eine überschaubare Position.
Unsere Rolle dabei
Wir rechnen für Sie durch, welche Variante steuerlich am günstigsten liegt, welcher Anteil sich jetzt sinnvoll übertragen lässt und wie hoch der Nießbrauch angesetzt werden kann. Die Beurkundung übernimmt Ihr Notar, die erbrechtliche Gestaltung Ihr Anwalt, die steuerliche Berechnung und die Abstimmung mit dem Finanzamt liegen bei uns. Bei Immobilien im Betriebsvermögen oder in einer vermögensverwaltenden GmbH prüfen wir zusätzlich, ob die Struktur selbst der bessere Ansatzpunkt ist.
Häufige Fragen
Wie viel kann ich steuerfrei verschenken?
Kinder erhalten von jedem Elternteil 400.000 € alle zehn Jahre, Ehegatten untereinander 500.000 €, Enkel 200.000 €. Bei Immobilien mindert ein vorbehaltener Nießbrauch den anzusetzenden Wert zusätzlich.
Was ist besser, verschenken oder vererben?
Bei Werten deutlich unter dem Freibetrag macht es steuerlich keinen Unterschied. Darüber ist die Schenkung fast immer günstiger, weil sich der Freibetrag wiederholen lässt und der heutige Wert festgeschrieben wird.
Fällt bei einer Schenkung an mein Kind Grunderwerbsteuer an?
Nein. Übertragungen an Verwandte in gerader Linie sind von der Grunderwerbsteuer befreit.
Kann ich weiter in der Immobilie wohnen, die ich verschenke?
Ja, über ein Nießbrauchsrecht oder ein Wohnrecht, das im Grundbuch eingetragen wird. Das Nießbrauchsrecht ist die weitergehende Variante, weil es auch die Mieterträge umfasst.
Wie wird der Wert der Immobilie ermittelt?
Nach dem Bewertungsgesetz im Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren, je nach Objektart. Weicht der so ermittelte Wert erkennbar vom Verkehrswert ab, kann ein Sachverständigengutachten den niedrigeren Wert nachweisen.
Was passiert, wenn ich innerhalb der zehn Jahre versterbe?
Die Schenkung wird nach § 14 ErbStG mit dem Erbfall zusammengerechnet, der Freibetrag steht dann nur einmal zur Verfügung. Die bereits gezahlte Schenkungsteuer wird angerechnet, ein Nachteil entsteht daraus nicht. Nur der zusätzliche Freibetrag geht verloren.
